گزارش تحولات بازار مسکن تهران در تیر 1400
گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در تيرماه سال 1400» که استخراج شده از اطلاعات و آمار خام سامانه ثبتمعاملات املاک و مستغلات کشور است، که به وسیله «اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی» جمع آوری و تنظیم شده و انتشار پیدا کرده است. این گزارش به نوعی چشم اندازی از بازار مسکن شهر تهران را در تیرماه 1400 به صورت چکیده و مبسوط در اختیار کارشناسان و متخصصان حوزه مسکن قرار می دهد. بر طبق این گزارش:
در بازه زمانی تیرماه 1400، میزان دادوستدهای واحدهای مسکونی شهر تهران به رقمی در حدود 1/5 هزار واحد مسکونی دست پیدا کرد که در قیاس با ماه پیش و ماه مشابه سال پیش به ترتیب 6/0 و 9/63 درصد افت داشته است. در بازه زمانی مورد اشاره، میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای آپارتمان دادوستد شده از طریق مراکز مشاوره املاک شهر تهران 4/300 ميليون ريال بود که در مقایسه با ماه پیش از 3/1 درصد رشد حکایت دارد.
1-حجم دادوستدهای بازار مسکن
در این قسمت به بررسی میزان معاملات در بازار مسکن در بازه زمانی تیرماه 1400 پرداخته می شود. با بررسی معاملات ثبت شده در این بازه زمانی نتایج زیر حاصل می شود. بررسی میزان و فراوانی آپارتمان های مسکونی مبادله شده در شهر تهران بر اساس عمر بنا در تیرماه 1400 نشان گر این است که از مجموع 5071 واحد مسکوني مبادله شده، واحدهای مسکونی با سن بنا تا 5 سال با سهم 5/33 درصد، دارای بیشترین سهم می باشند. این در حالی است این عدد به نسبت تیرماه سال پیش حدود 1/5 درصد افت داشته است و در مقابل سهم واحدهای مسکونی با سن بالاتر در بقیه گروه ها شامل "6 تا 10،" "11 تا 15"" ،16 تا 20 "و"بيش از 20" سال اضافه شده است.
جدول 1- توزيع تعداد آپارتمانهاي مسکوني معامله شده در شهر تهران بر حسب عمر بنا (واحد مسکوني)
چگونگی پخش و توزیع میزان دادوستدهای انجام شده بر اساس مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال 1400 حکایت از این مطلب دارد که از بین مناطق 22 گانه شهرداری تهران، منطقه 5 شهر تهران با سهم 4/14 درصدی از مجموع دادوستدها، بالاترین حجم قراردادهای مبایعه نامه را به در بین کل مناطق تهران به خود تخصیص داد.. در ضمن مناطق 10 و 2 با تخصیص سهم های 4/10 و 6/9 درصدی در رده های بعدی جای گرفته اند. در نهایت می توان گفت در مجموع 7/73 درصد از تمام دادوستدهای انجام گرفته در تهران در تیرماه سال 1400 در ارتباط با 10 منطقه شهر (به ترتيب بیشترین توزیع و فراوانی در مناطق 5، 10، 2، 4، 14، 1، 7 ،8، 15 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده روی هم 3/26 درصد از کل میزان تبادلات را به خود اختصاص داده اند.
نمودار 1- توزيع مناطق شهر تهران برحسب سهم از تعداد معاملات انجام شده در تيرماه سال 1400
تحولات قيمت در بازار مسکن
در این قسمت به بررسی تغییر و تحولات قیمت مسکن در بازه زمانی تیرماه 1400 در بازار مسکن شهر تهران پرداخته خواهد شد. در ماه تیر سال 1400 میانگین قیمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده توسط مراکز مشاوره املاک شهر تهران 4/300 ميليون ريال بود که در مقایسه با ماه پیش و ماه مشابه سال پیش به ترتيب معادل3/1 و 7/43 درصد رشد را ثبت کرده است.
جدول 2- میزان دادوستدهای انجام شده شهر تهران
با بررسی همه مناطق شهر تهران از نظر میزان نرخ یک متر مربع زیر بنای مسکونی، منطقه یک با 3/620 میلیون ریال دارای بالا ترین میانگین نرخ و منطقه 18 با 4/134 میلیون ریال پایین ترین میانگین نرخ را داراست.
ارقام مزبور در قیاس با ماه مشابه سال 1399 به ترتيب 9/36 و 6/39 درصد رشد داشته اند.
نمودار 2- متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني مناطق شهر تهران (ميليون ريال)
3-دیگر شاخص هاي آماري بازار مبادلات مسکن
1-3-توزيع فراواني میزان دادوستدها بر اساس قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني
در این قسمت از گزارش به یررسی توزیع فراوانی میزان واحدهای سکونتگاهی شهر تهران در بازه زمانی تیرماه 1400 پرداخته می شود. بر این اساس، توزيع فراواني میزان واحدهاي مسکوني مبادله شده بر اساس قيمت يک متر مربع از واحد مسکونی در تيرماه سال 1400حکایت آن دارد که آپارتمان ها و واحدهای سکونتگاهی در دامنه قیمتی "150 تا 200" ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا با دارا بودن سهم 2/17 درصد، بالاترین سهم از میزان مبادلات مسکن شهر تهران را تشکیل می دهند و دامنه های قيمتی "200تا 250" و "250 تا 300" ميليون ريال به ترتیب با سهم های /15 و 8/12 درصد، در رده های بعدی جای گرفته اند. در این بازه زمانی، توزیع میزان مبادلات به شکلی بوده است که 5/59 درصد آپارتمان ها با قيمتي پایین تراز میانگین نرخ هر متر مربع واحد مسکوني شهر تهران (4/300 ميليون ريال) مبادله شده اند.
نمودار 3- توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا (ميليون ريال/ درصد)
3-2-توزيع فراواني میزان معاملات بر اساس سطح زيربناي هر واحد مسکوني
توزيع فراواني میزان واحدهای سکونتگاهی دادوستد شده بر اساس سطح زیربنای واحد مسکونی در تيرماه سال 1400 حاکی از این است که، بالاترین سهم از مبادلات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای "50 تا 60" متر مربع با سهم 4/15 درصد تعلق داشته است. واحدهاي مسکونی داراي زيربناي "60 تا 70 "و "70 تا 80 "متر مربع به ترتيب با سهم هاي 9/13 و 6/11 درصدي در رده های بعدی جای گرفته اند. در مجموع می توان گفت: در این بازه زمانی واحدهای سکونتگاهی با سطح زیربنای پایین تر از 80 متر مربع، 3/55 درصد از دادوستدهای صورت گرفته را به خود تخصیص دادند.
نمودار 4- توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده برحسب سطح زيربنا (متر مربع/ درصد)
3-3-توزيع فراواني میزان مبادلات بر اساس ارزش هر واحد مسکوني
در بازه زمانی تيرماه سال 1400 ، توزيع فراواني میزان واحدهای مسکونی مبادله شده بر اساس ارزش هر واحد حکایت از این مطلب دارد که، در بین دامنه های قيمتي مورد تحلیل، واحدهاي سکونتگاهی با ارزش "0/5 تا 0/10 "ميليارد ريال با اختصاص سهم 1/19 درصد، بالاترین سهم از تبادلات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهاي مسکونی داراي ارزش "0/10 تا 15/0" و "0/15 تا 0/20" ميليارد ريال به ترتيب با تخصیص سهم هاي 4/17 و 9/11 درصدي در رده های بعدی جای گرفته اند .در مجموع در اين بازه زمانی، حدود 0/51 درصد از دادوستدها به واحدهاي مسکوني با ارزش پایین تر از 0/20 ميلياردريال تعلق داشته است.
نمودار 5- توزيع فراواني تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکوني (ميليون تومان/ درصد)
4-تغییر و تحولات اجاره بها در بازار مسکن
در این بخش به بررسی تغییر و تحولات اجاره بها در بازار مسکن شهر تهران در یازه زمانی تیرماه 1400پرداخته شده که بر اساس آن باید گفت: کنکاش و بررسی دقیق در شاخص کرايه مسکن اجاره اي در شهر تهران و همه مناطق شهري در تيرماه سال 1400 نشانگر افزایشی به ترتيب برابر با 9/34 و 7/38 درصد در مقایسه یا ماه مشابه سال پیش است.
نمودار6- روند رشد قيمت مسکن و اجاره بها در شهر تهراننسبت به ماه مشابه سال قبل(درصد)
5-جمع بندی تحولات بازار مسکن تیرماه
میزان دادوستدهای انجام شده در تيرماه سال 1400 در حدود 1/5 هزار عدد بود که در مقایسه با ماه پیش و ماه مشابهسال پیش به ترتيب 6/0 و 9/63 درصد افت را نشان می دهد. در اين بازه زمانی میانگین نرخ فروش يک متر مربع زيربنايواحدهاي مسکوني شهر تهران برابر با 4/300 ميليون ريال بود که در مقایسه با ماه پیش و ماه مشابه سال پیش به ترتيب1/3و 7/43 درصد رشد را ثبت کرده است.
تحلیل توزيع تعداد آپارتمان های مبادله شده در تيرماه سال جاري در شهر تهران بر اساس عمر بنا حکایت از این مطلب دارد که واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 5/33 درصد بالاترین سهم را به خود اختصاص دادهاند. همچنين درماه مورد اشاره، شاخص کرايه مسکن اجاره اي در شهر تهران و در همه مناطق شهري در مقایسه با ماه مشابه سال پیش بهترتيب برابر 9/34 و 7/38 درصد افزایش را ثبت کرده است.